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全国商品房1-9月创历史单年最大降幅,销售金额同比下降26%

作者:小蛙日期:2022-11-02 09:55来源:本站整理

日前,华泰证券在发布的研报中指出,2022年全国新房市场延续了2021年下半年以来的下行趋势。

全国数据方面,2022年1-9月,全国商品房累计销售金额9.9万亿,同比下降26%,这也是历史上单年累计最大的降幅。但三季度以来全国单月降幅呈现一定程度的修复,9月商品房销售金额环比上升33.7%,同比下降14.2%,降幅较8月收窄 5.7pct。

重点城市数据方面,2022年上半年,由于各地“因城施策”宽松频次明显加快以及重点城市管控解除等,市场一度在6月份快速修复,60城降幅收窄至16.8%。但随着7月份业主风波、部分城市疫情等影响,新房销售增速重新回落。

新房销售下降,二手房修复更快

2022三季度,60城新房销售同比下降27%,环比上升19%。10月以来(截至21日),60城新房销售面积同比下降 30%,金九银十不再,市场仍在磨底。

相对于新房,二手房的修复节奏似乎更快一些,跟踪的18城二手房成交面积从三季度就出现同比正增长,2022三季度,18城二手房销售同比上升20%,环比上升13%。10月1日-21日,18城二手房成交面积同比上升54%,增速再创新高。

年初至10月21日,18城二手房累计同比下降17%,其中一线下降31%,二线下降1%,三线下降 33%。需要关注后续二手房市场修复的持续性。

70城新房价格连续8个月环比下跌

2022年9月,70城新建住宅价格指数同比下降 2.3%,已连续5个月同比下跌,环比下降 0.3%,已连续8个月环比下跌,还未打破 201402-201503期间连续11个月环比下跌的记录。

2022年三季度,新房价格环比连续上涨3个月的城市有9个,均为一二线城市,包括北京、上海、杭州、合肥等;环比连续下跌 3 个月的城市有 32 个,以三四线城市为主,包括北海、湛江、秦皇岛等。

二手房方面,2022年9月,70城二手住宅价格指数同比下降3.5%,已连续8个月同比下跌,环比下降0.4%,已连续13个月环比下跌,超越了二手房价格于 201402-201503 期间连续11个月环比下跌记录。

2022年三季度,二手房价格环比连续上涨3个月的城市共有6个,均为一二线城市,包括北京、上海、南京等;环比连续下跌3个月的城市有44 个,以三四线城市为主,包括北海、吉林、牡丹江等。

刚需三房户型成为标配

2021年8 月以来,三房户型占比在 65%-74%区间内。高能级城市中三房户型的占比更高,一二线城市三房户型占比为 73%,高于三四线城市比例 7pct。

从预购面积段角度,主力面积段有所抬升。100平以上房型成交占比明显提升,从2021年 8 月的 50%提升至 2022 年 8 月的 63%。

从城市能级角度,三四线城市的主力面积段偏好高于一二线城市。一二线城市主力户型是 80-100 平(35%),而三四城市主力户型为 100-120 平(38%),另外,120-140 平户型也占比高达 26%。

去化周期大幅扩大至18.2个月

根据克而瑞的数据,截至2022 年 9 月末,80 城可售库存(已经取得预售证但尚未销售)为5.2亿平,较2021年末下降1.58%。

一线、二线、三四线可售库存分别较 2021 年末+5.1、-1.6、-2.8%,分别为有数据以来库存峰值的 91%、86%、97%。80 城去化周期(可售库存/12 个月销售面积移动平均)为 18 个月,较 2021 年末放缓 5.4 个月。

一线、二线、三四线去化周期分别为15、19、18 个月,较2021年末放缓 3.3、6.1、5.0 个月。去化周期扩大的背后是重点城市新开盘去化率依然较低,二季度以来依然低于历史正常水平。

相对而言,除了上海、杭州、合肥、长沙等城市去化率平均保持在 50%以上,其他城市去化率依然较低,来访量和转化效率较低依然凸显了当前需求端的观望情绪。

土地市场热度呈现“供需双弱”局面

2022年 1-9 月,300 城住宅类土地累计供应建面为 4.5 亿平,同比下滑 43%,其中一线/二线/三四线同比下滑 41%/49%/39%。1-9 月住宅类土地累计成交建面和金额分别为 3.3 亿平和21434 亿,同比下滑 43%、38%,其中一线/二线/三四线同比下滑 31%/46%/35%。

按季度来看,受去年同期高基数、供应下降及需求萎靡等多重因素影响,上半年住宅类土地成交建面同比降幅在 50%以上。2022 年三季度,300 城住宅类土地成交同比下降 16%,降幅较二季度收窄 36pct,环比上升 6pct,虽总体有所改善,但同比仍处于负增长区间。

9月300城住宅类土地单月成交溢价率为3%,其中一线/二线/三四线城市分别为 3%/3%/2%,该数据从年初至今一直维持在 6%以下,处于 2014 年以来的相对低位。

此外,300 城住宅类土地单月流拍率从年初高点的 29%逐渐下降至 9 月的 15%,但依然处于 2014 年以来的相对高位,其中9 月一线/二线/三四线城市住宅类土地流拍率分别为 5%/7%/24%,三四线城市依然处于高位。

分城市来看,在土地市场热度处于低位的时局下,依然可见区域分化。长三角依然是备受市场关注的区域,前 9 月土地成交规模 TOP40 城市中,有14个位于长三角、3个为于珠三角、8个位于环渤海。

值得关注的是,在土地市场整体热度下行的环境下,北京、深圳、杭州、宁波等15个城市 1-9 月土地成交建面同比实现正增长,主要和城市供给放量以及房企聚焦战略有关。

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*本文仅代表个人观点,不作为任何投资建议。

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